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역대급 공급부족이 지나면 역대급 공급과잉이 올까?

2020-06-11 조회 1,270 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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6월 들어서마자 전국 아파트시장이 뜨겁습니다. 지역, 가격 상관없이 불장, 아수라장이 되고 있습니다. 3년간 지속된 반시장적인 규제책에 대한 시장의 역습이 강력합니다.

강남 초고가시장은 압구정현대, 래미안대치팰리스, 개포 디에이치아너힐즈, 개포주공5단지 등 소중대 평형 가릴 것없이 잇따라 신고가가 나오고 있습니다.

로열동 로열층(RR) 매도호가 기준으로 잠실주공5단지 34평형은 21억원대, 잠실 엘스 리센츠는 20억원대에 다시 진입했습니다. 삼성동 힐스테이트 1, 2단지 84타입은 각각 23억원대, 24억원대입니다. 방배5, 6구역 84타입 총매매가도 다시 20억원을 돌파했습니다.

모두 2019년 12월초 전고점 수준입니다. 거래량이 급증하면서 정부가 설정한 6억원, 9억원, 15억원 허들이 무너지고 있습니다. 이제 수도권은 매도자 우위 시장입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2020년부터 시작된 역대급 공급부족 구간이 지나고 나면 역대급 공급과잉이 올 것인가?에 대한 제 생각을 정리했습니다.

2020년 6월 현재 전국 아파트시장은 역대급 공급부족에다 유동성파티(과도한 통화량 증가로 인한 고물가, 자산폭등)가 무르익으면서 수도권과 지방 모두 상승장 호황기가 확산되고 있습니다.

역대급 공급부족이 왔다

역대급 공급부족이란 수도권 미분양 물량으로 본 제 판단입니다. 수요는 장세, 즉 매매가 움직임에 따라 변동폭이 큽니다. 예츨불가능합니다. 하지만 공급은 상승장 또는 하락장에 따라 일정한 주기를 갖고 늘었가 줄었다를 반복합니다. 예측가능합니다.

공급사이클이 있습니다. 공급부족으로 수요가 늘어나고 상승장이 시작되면 2년 안팎 지나서 공급물량이 늘어나기 시작해 상승장이 끝나고 2년이 지나면 줄어듭니다.

공급격차(TIME LAG)라고 하지요. 선분양이 일반적인 우리나라뿐만 아니라 후분양이 일반화된 미국 등 선진국도 마찬가지입니다. 공공택지에 새 아파트를 완공하려면 7년 안팎이 걸립니다. 재개발 재건축 등 정비사업은 평균 10년 이상이 걸립니다.

신축이 부족한 것을 가장 정확히 알 수 있는 통계가 바로 미분양 수치입니다. 미분양 통계가 주택시장에 2개월 후행하지만 신축 수급 밸런스를 판단할 때 가장 의미있는 통계입니다.

문재인정부가 출범하고 2017년 8.2대책을 시작으로 역대급 규제책이 쏟아졌음에도 왜 집값은 안정되지 않을까요? 그건 바로 수요가 많은 도심에 새아파트 공급이 지속적으로 이뤄지지 않기 때문입니다. 2010년대 대구 부산처럼 2009년 이후 상승장을 맞아 신축 공급이 지속적으로 늘어나 새아파트가 넘쳐난다면 집값은 하향안정될 수밖에 없습니다.

문재인정부는 부족한 도심 신축을 수도권 외곽, 3기 신도시로 메우려고 합니다. 10년 이상 계속될 도심 신축 부족을 2025년 이후 3기 신도시 한방에 메우려고 합니다.

2020년 4월 현재 전국 미분양은 3만6천가구입니다. 수도권 미분양에서 90% 이상을 차지하는 경기도 미분양은 3천2백가구 수준입니다. 지방은 3만2천가구입니다.

전국 미분양은 2001년(12월말 기준) 3만2천가구와 비슷한 수준입니다. 경기도 미분양은 2001년 7천2백가구에서 2002년 1천3백가구로 역대급 감소구간을 지났던 구간과 매우 유사합니다. 그러다 2007년부터 미분양이 급증하고 2008년 이후 하락장을 맞이했습니다.

지방 3만2천가구는 2000년 3만8천가구에서 2001년 2만2천가구로 역대급으로 줄어든 구간과 비슷합니다.

따라서 2020년 4월말 현재 전국 미분양은 수도권(경기), 지방 모두 2001년 수준입니다. 핵심은 역대급 전국 미분양 저점인 2002년(12월말 현재 2만5천가구) 구간으로 진입하고 있다는 것입니다.

역대급 미분양 저점 구간에선 수도권과 지방 아파트값이 동반상승했습니다. 지난 1999년부터 시작돼 2008년까지 수도권 지방 아파트시장이 동조화된 시기였습니다. 수도권은 역대급 가격 폭등이 일어났습니다.

역대급 공급과잉은 올까?

하지만 위와 같은 역대급 공급부족이 영원히 지속될 수 없습니다. 문재인정부는 2020년 들어 뒤늦게 도심 공급확대방안을 마련하고 있지만 역부족입니다. 결국 참여정부의 2기 신도시처럼 수도권 외곽에 3기 신도시로 서울 새아파트 공급부족을 해소햐려고 합니다.

문재인정부의 3기 신도시 건설에 대한 강력한 의지를 보면 시의적절하지 못한 시기에 입주물량이 쏟아지면서 공급과잉으로 시장을 불안하게 만들 가능성이 높습니다.

참여정부의 2기 신도시는 2007년부터 입주가 시작됐습니다. 매년 적게는 1만가구 이상, 많게는2만가구 이상 쏟아졌습니다. 2기 신도시 입주물량이 서울 등 수도권 입주물량의 20%를 넘어섰습니다. 여기서 중요한 인사이트는 신도시 입주물량이 몇 년간 급증하면 인천 경기는 물론 서울 집값도 하향안정세를 보였다는 것입니다.

분당 일산 등 1기 신도시가 몰린 1991~1996년에 서울 아파트값은 하락세를 보였습니다. 누적 낙폭이 20%에 육박했습니다.

또 동탄1 광교 판교 김포한강 파주운정 등 2기 신도시 입주물량이 매년 2만가구 안팎 쏟아진 2007~2013년에도 서울 아파트시장은 하락장(정확히는 2010~2013년)이 왔습니다. 이 시기에 경기도 미분양 물량은 2007년 1만3천가구로 급증했습니다. 2008년 이후 2013년까지 2만가구를 넘나들면서 역대급 공급과잉 시기를 보냈습니다.

1, 2기 신도시 입주물량이 쏟아지는 시기에 수도권 주택시장은 하락장, 침체기가 왔습니다. 이번에도 그럴 가능성이 높습니다. 마크 트웨인의 말처럼 역사는 그대로 반복되지 않지만 그 흐름은 반복될 것입니다.

참고로 3기 신도시 공급물량은 총 17만3천가구에 달합니다. 여기에 중소규모를 합치면 수도권 공공주택지구 공급계획은 30만가구에 달합니다. 현재 지구지정이 완료된 20만가구는 이르면 2022년부터 분양이 가능할 것입니다.

보수적으로 2023년 이후 본격적으로 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 아파트가 분양한다면 입주시기는 2025년부터 시작될 것입니다. 2025년 이후 매년 3만가구 안팎(정부 목표대로라면 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 2025년부터 2028년까지 매년 5만가구 안팎) 입주물량이 쏟아지게 됩니다.

여기에 반포잠원 잠실 방배 등 강남3구는 물론 인천경기 정비사업 입주물량이 2022년부터 늘어나기 시작합니다. 또 2023년 이후 5년 이상 보유해 양도세 면제 등 세제혜택을 받는 주택임대사업자의 단기임대 물량이 시장에 나올 것입니다.

유동성파티가 한창일때 파티에서 빠져나오는 것은 쉽지 않습니다. 하지만 언젠가(2024년 이후로 보지만 시장참여자들이 모두 그렇게 생각한다면 더 앞당겨질 수도 있음) 춤을 멈추고 파티에서 빠져나와야 합니다. 그런 시기가 과거에 수도권 주택시장은 2007~2009년이었습니다. 자산버블이 발생했던 시기였습니다.

2020년 6월 현재 상승장 후반기에 최소한 2년 앞을 내다보는 투자를 해야 할 것입니다. 구매력을 잃지 않는 투자를 해야 할 것입니다. 이번 주엔 네덜란드 튤립투기가 배경인 영화 ‘튤립피버’를 봐야겠습니다. 빨리 피는 꽃은 빨리 지는 법입니다.



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