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다주택자를 괴롭히면 시장에 어떤 일이 일어날까?

2020-06-18 조회 1,394 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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6.17대책이 발표됐습니다. 강남 초고가시장의 경우 5월 셋째 주 반등장이 시작되고 한달만에 추가 규제책이 나왔습니다. 집값만은 반드시 잡겠다는 문재인정부의 의지를 알 수 있습니다. 하지만 개인사도 의지만으로 안되는 일이 많습니다. 하물며 나랏일은...

아무리 시중에 돈이 넘쳐난다고 하더라도 지금처럼 수급 밸런스가 무너지지 않았다면 규제책을 '무시'하고 집값이 급등하지 않았을 것입니다. 22차례 규제책에도 집값이 잡히지 않는 것은 수급 밸런스 붕괴가 누적됐기 때문입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 주택시장에서 수급 밸런스에 중요한 역할을 하는 다주택자의 순기능(?)을 정리했습니다. 참여정부와 마찬가지로 문재인정부에서도 다주택자는 적폐입니다. 투기꾼으로 낙인이 찍혔습니다.

다주택자의 순기능

다주택자는 시장에서 어떤 순기능을 할까요?

우선 다주택자는 지속적으로 시장에 임대주택을 공급합니다. 전국으로 보면 전체 가구수의 40% 이상이 전세 월세 등 임대주택에 거주하고 있습니다. 서울 인천 경기 등 수도권만 보면 절반 가까이가 전월세 주택에 거주하고 있습니다.

이중 임대주택에서 공공임대주택이 차지하는 비율은 전국 평균 7.6% 수준입니다. 서울은 6.4%에 머물고 있습니다. 독일 등 유럽 15~20%에 크게 못미칩니다.

주거의 안정성을 나타내는 지표인 자가점유율(자기집에 사는 비율)도 한국은 2018년 기준 59.2%에 불과합니다. OECD 37개국 평균 69.7%보다도 10% 포인트 이상 낮습니다. 순위로 보면 뒤에서 7번째입니다.

이런 상황에서 다주택자는 전월세시장에서 전국민의 3분의 1에게 임대주택을 공급하며 주거안정에 기여하고 있습니다.

또 다주택자는 주택시장에서 시장을 조율하는 기능을 담당합니다. 대표적인 시장이 바로 분양시장입니다. 선분양체제에서 상승장에선 분양시장이 뜨거워 미분양을 걱정하지 않아도 됩니다. 무주택자는 물론 1주택자도 적극적으로 청약해 내집마련을 하거나 신축으로 갈아탑니다.

하지만 상승장에서 크게 늘어난 새 아파트 공급물량이 하락장이 와도 계속 쏟아지면 미분양이 늘어나게 됩니다. 하락장이 오면 무주택자나 1주택자 갈아타기 실수요가 급감하게 됩니다. 매수보다 전세를 선호하기 때문입니다.

이때 다주택자들이 계약금만 내고 미분양 아파트에 투자합니다. 입주하면 시장에 새로 전세물량을 공급합니다. 수요가 급감하는 하락장에서 다주택자는 미분양 핵심수요자로서 주택시장이 연착륙하도록 도와줍니다. 물론 미분양이 입주하고 전세 주고 보유하다 상승장이 오면 자본차익을 얻을 수 있다는 다주택자의 기대심리가 있기 때문에 가능한 것입니다.

다주택자를 괴롭히면 나타나는 부작용

정부는 주택시장에서 다주택자를 매매가와 전셋값을 부추기는 부동산 투기의 주범으로 인식하고 있습니다. 병이 생긴 근본적인 원인을 잘못 알고 있으니 처방이 틀리는 것은 너무나 당연한 것입니다.

매매가가 급등하고 전셋값이 올라 전세난이 심각해지는 이유는 무엇일까요? 다주택자의 투기 욕심때문이 아닙니다. 그건 바로 수급 밸런스가 무너져 장기간 누적됐기 때문입니다.

수급 밸런스는 2가지 의미를 담고 있습니다. 하나는 수도권 도심에 새 아파트를 공급하는 시스템이 무너졌다는 것입니다. 수요가 많은 도심에 정비사업을 통한 새 아파트 공급 시스템이 중단됐다는 것입니다. 또 하나는 시장에 안정적인 전월세물량을 공급하는 시스템이 무너졌다는 것입니다.

그동안 새 아파트 도심 공급시스템이 무너지는 데는 여러 정부가 기여(?)했습니다. 그 출발은 참여정부입니다. 지금처럼 도심 낡은 주택을 헐고 짓는 정비사업을 전면 중단시켰습니다. 2003년에 말입니다. 그리고 2기 신도시로 새 아파트를 메우려고 했습니다.

하락장이 온 MB정부에서도 정비사업을 외면하고 ‘반값’ 아파트, 보금자리주택 공급에 올인했습니다. 결국 도심 새아파트 공급시스템이 무너졌습니다. 박근혜정부 들어서 공공택지를 포기하고 도심 새 아파트 공급을 위해 규제를 완화했습니다. 이에 따라 지난 2015년 이후 정비사업 공급물량이 늘어나기 시작했습니다.

하지만 2017년 문재인정부가 들어서면서 참여정부처럼 정비사업 새아파트 공급시스템을 무너뜨리고 있습니다. 3기 신도시로 이를 메우려고 합니다.

2020년대에 도심에 새 아파트 공급이 중요한 이유는 1기 신도시로 대표되는 대규모 아파트가 1990년대에 집중적으로 입주했기 때문입니다. 즉 지은 지 30년이 되는 노후 아파트가 2020년대에 급증하고 있습니다. 정비사업을 외면해선 안되는 이유입니다. 그런데 6.17대책에서도 안전진단을 더욱 강화해 재건축을 원천봉쇄하려고 합니다.

최근 전셋값 상승을 일부에선 무주택으로 청약 당첨확률을 높이기 위한 대기 수요자가 증가했기 때문으로 분석하고 있습니다. 하지만 잘못된 분석입니다.

2020년 들어 수도권 전셋값이 가파르게 상승한 근인(根因)은 2018년 이후 다주택자의 신규 전세물량 공급이 급감했기 때문입니다. 다주택자에 대한 조정대상지역 양도세 중과와 주택임대사업 세제혜택 축소, 보유세 강화가 결정적이었습니다.

다주택자의 추가 주택구입을 가로막으면서 신규 전세물량 가뭄이 심각해지고 있습니다. 세입자도 주거이동을 하지않고 재계약을 선호해 새로 나오는 전세물량이 씨가 마르고 있습니다.

이번 6.17대책에서도 다주택자의 전월세 임대주택 공급을 차단한 규제책이 쏟아졌습니다. 우선 아파트를 구입해 바로 실입주하지 않는다면 주택담보대출을 금지한다는 것입니다. 또 다주택자인 법인의 주담대를 금지하기로 했습니다. 추가로 주택을 매수하지 못하도록해 전월세 공급을 막았습니다. 또 법인 양도세율과 종부세율을 크게 강화해 전월세 공급을 차단했습니다.

2021년 입주물량 감소와 신규 전월세 임대주택 공급물량 감소가 충돌하는 해입니다. 여기에 전세자금대출 대출규제및 3기 신도시 대기수요로 반전세 월세 수요가 늘어나고 있어 전월세 가격 급등으로 이어질 가능성이 높습니다.

이를 알고있는 정부는 전월세 가격 급등을 막고자 2021년 전월세상한제 도입을 추진중입니다. 전월세상한제는 대표적인 전월세 공급감소책입니다.

전월세상한제로 인한 다주택자의 임대수익률 저하는 결국 임대주택 공급 감소로 이어질 것입니다. 남아있는 전세물량마저 반전세 또는 월세로 전환될 것입니다. 결국 세입자들의 주거부담이 늘어나게 될 것입니다. 물론 주택임대소득세 과세 강화와 대출규제로 인해 월세 전환이 쉽지 않아 반전세가 늘어날 전망입니다.

전월세상한제 체제에서 계약된 전세물량이 시장에 좀처럼 나오지 않으면 신규 세입자의 진입장벽이 갈수록 높아질 것입니다. 값비싼 새 아파트를 선택해야 할수밖에 없습니다. 반전세 또는 월세로 말입니다. 전월세상한제로 인해 새 아파트 최초 전셋값은 높게 책정될 것입니다. 주거부담이 늘어날 것입니다.

전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입할 경우 임대주택의 품질 저하를 초래한다는 외국 사례가 있습니다. 또 전월세상한제가 세입자의 주거이동을 감소시켜 임대주택 재고 감소로 이어지고 결국 임대료 상승을 초래한다는 것입니다.

8월부터 대부분 조정대상지역으로 지정된 수도권과 대도시에서 분양권 전매가 전면 금지됩니다. 수도권 외곽에서부터 분양가 경쟁력이 떨어지는 C급 분양단지부터 미분양이 늘어날 것입니다. 내부수요가 취약한, 즉 펀더멘털(기초체력)이 취약한 지역부터 미분양이 늘어날 것입니다.

다주택자의 미분양 구입을 막아놓으니(중도금 대출 금지) 경쟁력없는 미분양은 누가 구입할까요? 미분양 사태가 장기화되면 최악의 경우 입주시점에 마이너스 프리미엄으로 무주택 내집마련 실수요자에게 좌절을 안겨줄 것입니다.


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