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1주택자를 괴롭히면 시장에 어떤 일이 일어날까?

2020-06-25 조회 1,057 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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6.17대책 이후 수도권 주택시장은 지난해 12.16대책과는 다르게 움직이고 있습니다. 원래부터 규제지역인 서울권 고가시장은 6.17대책 이후에도 6월초 상승세가 유지되고 있습니다.

반면 갭투자 수요가 많은 인천경기 신규 규제지역 6억원 안팎 저가시장은 6.17대책으로 조정장세가 시작됐습니다. 재개발구역이 많아 투자수요 비중이 높은 남동구 부평구 미추홀구 입주권 분양권 프리미엄은 3천만원 안팎 하락했습니다. 매물이 늘어나면서 한순간에 매수자 우위 시장이 됐습니다.

토지거래허가구역으로 묶이면서 6월 17~22일 거래가 폭증한 잠실동 삼성동 청담동은 일주일새 2억원 안팎 올랐습니다. 잠실동 준신축, 리센츠 84입이 6월 22일 무려 23억원에 거래돼 역대 최고가를 기록했습니다. 엘스도 22억원으로 신고가입니다. 이제 엘스 리센츠 로열동 로열층(RR) 매도호가는 23억원 이상에 나오고 있습니다. 트리지움은 20억원대에 진입했습니다. 삼성동 준신축, 힐스테이트 1, 2단지 역시 상종가를 치며 RR 매도호가는 25억원까지 뛰어올랐습니다.

신축, 삼성동센트럴아이파크는 6월 18일 28억1천만원에 거래돼 신고가를 기록했습니다. 재건축 초과이익환수제를 피하고 한강조망이 가능한 ‘레어 아이템’ 청담삼익은 입주가 4년 남았는데 30억원을 넘어서고 있습니다. 대치삼성 토지거래허가구역 지정에 따른 풍선효과로 역삼도곡도 상승세입니다. 준신축, 래미안크레이튼2차는 22억원 신고가에 거래됐습니다.

강북권 도심 신축 추세도 비슷합니다. 강남처럼 6월 2, 3주에 폭풍 거래가 이뤄졌습니다. 래미안마포리버웰 18억4천5백만원, 마포래미안푸르지오 16억7천만원, 경희궁자이 17억4천만원 신고가 거래설이 파다합니다. 길음뉴타운 래미안센터피스는 실거래가 14억원을 기록했습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 주택시장에서 핵심수요층인 1주택자를 괴롭히면 어떤 일이 일어나는지 정리했습니다.

2019년 가을 서울 강서구에 사는 1주택자, 40대 나원참씨는 7년 거주한 아파트를 팔고 갈아탈 준비를 하고 있었습니다. 선매도 후매수를 위해 살고 지난해 10월에 매물로 내놓았습니다.

그해 11월 매도계약을 했고 12월 마포구에 갈아탈 아파트를 골라 부동산 중개업소에 매수의뢰를 했습니다. 그런데 12.16책이 발표됐습니다. 시가 15억원 초과 LTV 0%라는 규제책에 직격탄을 맞았습니다. 주택담보대출을 받아 84타입으로 갈아타려고 했는데 주담대가 막힌 것입니다. 결국 차선책으로 같은 아파트 59타입으로 다운사이징해서 갈아타야만 했습니다.

12.16대책과 2.20대책 그리고 이번 6.17대책은 1주택자를 본격적으로 불안하게 만드는 규제책입니다.

이제 1주택자가 규제지역(조정대상지역 투기과열지구 투기지역)에서 주담대를 받아 갈아타려면 무조건 6개월 이내(대출실행일 기준) 기존주택을 처분하고 6개월 이내 전입해야 합니다. 일시적 1세대 2주택 갈아타기를 더욱 타이트하게 통제하겠다는 것입니다. 또 정부가 갈아타기 매매 순서도 반드시 선매도 후매수하고 실거주하라는 경고입니다.

1주택자가 갈아타는 이유는 수만가지입니다. 그걸 정부가 자의적으로 해석해서 지금 당장 거주하지 않는다면 주담대를 받아 아파트를 사지 말라고 강요합니다. 이제 주택시장은 계획경제, 통제경제 시대가 왔습니다.

갈아타본 1주택자는 잘 알 것입니다. 동시에 팔고 사는 게 얼마나 힘든지 말입니다. 하락장이나 조정장세엔 기존주택이 팔리지 않아 갈아타는데 애를 먹습니다.

또 지난해와 올해 6월처럼 상승랠리에선 매수하려는 아파트 가격이 급등해 갈아타는데 애를 먹습니다. 선매도후 후매수 타이밍을 놓쳐 1년 이상 현금을 갖고 있다 10% 이상 급등해 애를 태우는 실수요자도 적지 않습니다.

앞으로 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입해 1주택자가 되면 전세대출을 받을 수 없습니다. 또 재건축단지는 2년 실거주를 해야 조합원 분양자격을 준다고 합니다. 도심 핵심입지에 재건축으로 새 아파트가 될(10년이 걸릴지, 20년이 걸릴지 모르지만) 구축을 사놓는 게 적폐인가요?

정부의 규제책으로 1주택자가 원하는 아파트시장에 진입하는 허들이 갈수록 높아지고 있습니다. 시장에서 상종가를 치는 정비사업 신축은 1주택자도 대출규제로 넘볼 수 없는 가격이 됐습니다.

본론으로 들어가 규제책으로 주택시장에서 핵심수요자인 1주택자를 괴롭히면 어떤 일이 일어날까요?

먼저 서울 아파트 현황을 들여다보겠습니다. 서울은 2018년 12월 현재 재고아파트가 168만가구입니다.

가구수 대비 아파트수는 43.7%로 2015년 이후 43%대에 머물고 있습니다. 당연히 전국에서 아파트 비중이 가장 낮고 순증가율도 가장 낮습니다. 서울은 신축 공급이 대부분 멸실을 동반하는 정비사업으로 좀처럼 아파트가 늘어나지 않고 있습니다. 2015년 대비 3년간 순증가분은 4만3천가구에 불과합니다.

서울 아파트시장은 공급의 양은 물론 질도 심각한 상황입니다. 특히 재고아파트 노후화가 심각합니다. 1주택자의 갈아타기 교체수요가 지속적으로 늘어날 것입니다.

10년 이내 신축은 28만가구인데 5년 이내 신축은 14만6천가구로 8.7%에 불과합니다. 반면 지은지 30년이상 된 노후아파트는 32만가구로 재고 아파트중 20%에 육박하고 있습니다. 여기 분당 등 1기 신도시 아파트 27만가구가 2022년 이후 30년이 도래합니다.

서울 아파트에 거주하고 있는 세대는 162만가구입니다. 물론 서울 아파트에 살고 있는 162만가구중 자가도 있고 전월세도 있습니다. 강남구 서초구 아파트에 사는 세집중 두집은 전세나 월세로 살고 있습니다.

서울에 아파트를 소유중인 1주택자(세대 기준)는 100만가구 안팎로 추정합니다. 100만가구중 자기집에 사는 비율은 자가점유율을 60%로 추산하면 60만가구 정도 됩니다.

6.17대책 이후 서울 아파트를 소유하고 있는 1주택자의 향방이 중요합니다.

1주택자의 향방이 중요한 이유는 무주택자는 부모님 도움을 받지 않으면 서울 아파트를 매수한다는 사실상 불가능해졌기 때문입니다.

무주택 세입자들은 이제 수도권 청약에서 운좋게 당첨되더라도 이제 중도금 대출이 40, 50%로 축소됐습니다. 중도금 5, 6회차를 자기자본으로 준비해야 합니다. 또 실입주하려면 잔금대출을 받아야 합니다. 잔금대출은 수분양자(분양권 보유자)의 DTI는 물론 DSR도 봅니다. DSR은 조정대상지역은 150%이지만 투기과열지구는 60%입니다.

6.17대책 이후 무주택자는 물론 1주택자도 갈아타기가 힘들어지면서 자녀 학군 등 사유로 반전세 월세 수요가 크게 늘어날 것입니다. 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 거주요건 강화로 집주인의 실거주 증가 및 종부세 부담으로 반전세 월세를 선호해 전세공급물량은 더욱 줄어들 것입니다.

6.17대책으로 1주택자의 갈아타기가 더욱 힘들어졌습니다. 요즘 유행하는 말이 있습니다. “먼저 산 놈이 장땡이다” “그때 갈아타야 했다”

그런데 6.17대책으로 1주택자가 갈아타기가 더욱 힘들어졌다고 상승장에서 갈아타기를 포기할까요? 상승장이 계속되는한 상위지역이나 구축에서 신축 준신축으로 갈아타려고 할 것입니다.

6.17대책으로 수도권 전역이 규제지역으로 지정되면서 1주택자의 선택은 투기과열지구 서울권 핵심입지로 갈아타려고 쏠림현상이 심해질 것입니다. 즉 인강남 인서울 인도심으로 갈아탈 것입니다. 또는 동일 생활권에서 중소형에서 중대형으로 갈아탈 것입니다.

수도권 투기과열지구는 갈수록 매물이 씨가 마르고 있는데 투기과열지구 확대로 재건축 재개발도 조합원지위 양도금지로 정비사업 매물이 사라지고 있습니다.

6.17대책은 1주택자에게 계층이동, 주거이동의 사다리가 끊어지고 있다는 확실한 ‘포워드 가이던스’입니다. 결국 1주택자를 불안하게 만들어 무주택자처럼 영끌을 해서라도 적극적으로 갈아타게 만들 것입니다.

6.17대책 이후 규제지역 확대로 서울권 상승세가 강할수록 1주택자 교체수요가 늘어날 것입니다. 전월세 공급물량 급감은 1주택자의 갈아타기 교체수요를 자극할 것입니다. 강남에서 바로 입주할 수 있는 매물이 전세낀 매물보다 매도호가가 1억원 이상 높은 이유이기도 합니다.

주택시장의 핵심수요층인 1주택자가 정부의 규제책을 불신할수록, 상승장이 길어질수록 중대형으로 적극적으로 갈아탈 것입니다. 나아가 후진입을 하더라도 추가로 아파트를 구입해 2주택자를 선택할 것입니다. 물론 추가로 전세끼고 살수 있는 자금이 필요하겠지요. 자금이 부족하면 대출을 받아야 합니다. 목마른 사람이 우물을 파는 법입니다. 대출이 주담대와 전세자금대출만 있는 것이 아닙니다.

Panic Buying, 즉 사재기가 왜 발생할까요? 자산증식 기회가 사라지고 있다고 생각하는 1주택자가 많아질수록 추가로 아파트 등 부동산을 구입해 자본차익을 극대화하려는 1주택자가 늘어날 것입니다. 이게 바로 규제책에 대한 시장의 역습입니다. 1주택자의 역습입니다.


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