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개발이익환수제 비껴가는 노른자위 마지막 대단지 |
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| 2006-07-21 조회 2,268 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
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강남권 저밀도 지구 중 마지막 노른자위로 평가 받고 있는 강동구 고덕지구의 사업승인이 지난 6월30일 통과되었다. 고덕지구 재건축은 서울의 재건축 단지 중에서 가장 저평가된 지역으로, 그 중에서도 고덕주공1단지가 가장 빠르게 사업승인이 결정됨으로써 이달 12일 부터 적용되는 기반시설부담금의 적용을 피해갈 뿐만 아니라, 예정대로 8월 30일에 관리처분계획이 완료되면 재건축사업의 가장 큰 걸림돌이라 할 수 있는 개발이익환수제적용(2006.9.25시행)도 피해갈 전망이다.
고덕주공1단지 재건축조합과 현대산업개발은 현재 13평, 15평 780가구를 25평 264가구, 34평 472가구, 45평 207가구, 55평 117가구, 63평 78가구 총 1138가구로 재건축한다고 밝혔다. 이중 25평 258가구는 임대아파트로 제공되며, 일반분양은 25평 6가구, 34평 94가구 등 총 100가구가 될 전망이다. 2008년 말 입주를 목표로 건설되며 18~22층 구조다. (평형별 추가분담금은 2006년 8월말로 예정된 관리처분계획에서 결정된다.)
전평형에 걸쳐 발코니 확장형 평면을 선보이게 되며 1층을 필로티구조로 하는 호텔식 아파트로 지을 뿐만 아니라 주차공간이 넓어 세대당 1.8대로 지어지며 난방방식도 지역난방으로 설치되어 연료비가 절감되는 아파트로 더욱 인기가 높을 전망이다.
고덕지구는 명일, 강일, 암사지구와 함께 향후 약 45,000세대의 대단지 주거타운으로 변모될 예정이며 인문환경(8학군)과 자연환경(풍부한 녹지, 고덕천 개발 등)을 고루 갖춘 지역으로 주목 받고 있어 그 미래가치는 더욱 높아질 전망이다.
현재 국내 부동산 시장은 규제 일변도의 정책 및 대출규제 등 각종 악재로 부동산 시장의 침체가 불가피한 상황으로, 매물이 쌓이고 가격이 하락할 것으로 보여지지만 실제 부동산 시장은 급매물 5~10건 정도로 매물이 많이 쌓여 있지 않다. 그 이유는 인근 명일동의 기존 아파트 가격이 평당 2000만원 이상 형성되어 있으며 2008년 입주를 예정으로 개발되는 강일지구와 첨단 업무시설 개발등 호재가 맞물려 있어 더 이상은 떨어지지 않을 것이라는 기대감 때문이다. 현재까지 고덕지구 재건축 시장은 약보합상태를 유지했으나 고덕주공1단지의 사업승인으로 인해 급매물 위주로 소진되다가 가격이 다시 강보합을 유지할 것으로 예측된다.
기타 고덕주공 2~7단지와 고덕시영 아파트는 2003년 9.5조치와 10.29조치에 가장 큰 타격을 입은 단지로 2006.3.30조치 전 강남권 아파트가 폭등할 때에도 가격의 탄력을 받지 못함으로 현재도 저평가되어 있다. 실제로 2003년 고덕시영 아파트 13평(대지지분17평)의 경우 3억1000만원 정도의 가격이었으며 이후 여러가지 대책으로 가격의 상승과 하락을 반복하면서 현재 가격도 3억1000만원에 형성되어 있다. 최근 2~3년간 강남권 재건축 아파트가 폭등해 사회적 문제가 되었음에도 불구하고 심한 규제 정책으로 인해 2003년의 가격과 현재의 가격이 큰 차이가 없음을 볼 수 있다.
현재의 부동산 시장은 각종 규제 일변도의 정책으로 재건축아파트에 투자하기에 어려움이 있지만 비교적 저평가 되어있는 고덕지구 아파트의 경우 대지지분이 넓어 고덕시영아파트 13평(토지지분 17평)의 경우 예상 무상평수가 약 25평이므로 약 1억5천만~2억 정도의 추가부담금을 지불하면 32평 정도의 아파트를 마련할 수 있게 된다.
투자와 거주요건을 고려하는 실거주자라면 조건이 까다롭고 당첨도 힘들고 당첨이 되더라도 5~10년간 전매가 제한되는 신도시 택지지구보다는 고덕지구의 재건축 아파트 구입을 고려해 볼 만하다.
향후 주택 매수 시에는 친환경적인 지역 가치(자연, 인문)를 고려하는 것이 중요하며, 세금 부담이 커지는 만큼 어떤 지역에서든 단기 투자 보다는 중장기적인 시각으로 5년 이상의 기간을 가지고 투자하는 것이 중요하다.
“명일, 암사, 강동시영 1, 2차, 고덕지구, 강일지구의 모든 건축이 완료되면 이 일대가 5~10년 안에 약 5만 가구 이상의 신도시 버금 가는 대규모 초고층 친환경 주거타운으로 탈바꿈 되게 되므로 여러 가지 면에서 투자의 가치가 있다”
아침부동산:서문경이
닥터아파트 중개현장리포트는 조선일보 경제전문뉴스 조선비즈닷컴>중개업소 현장통신에서도 만날 수 있습니다.
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 강남구 일원본동 부동산의 미래가치??? |
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